在昆山怎么选一手房?简单粗暴就一招

从房到家 2018-04-13 10:55:00
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我们之前说过了,在昆山买二手房的首要考虑因素就是地段。 那要是买一手房呢? 当然还是地段! 不过选择地段,每个人养老/工作/升值/自用/投资不一而足,各自需求不可能挨个解答。

我们之前说过了,在昆山买二手房的首要考虑因素就是地段。

那要是买一手房呢?

当然还是地段!

不过选择地段,每个人养老/工作/升值/自用/投资不一而足,各自需求不可能挨个解答。

从大的原则上看,我们今天所讨论的答案只能覆盖一个相对核心问题:

那就是买房选在什么样的地段,更能升值。

有一个简单粗暴的办法:看控规。

我国的地产走势,受到政府影响非常大,政府对一个区域的经营投入,直接影响这个区块未来的发展,和升值潜力。

所谓「控规」,是「控制性详细规划」的简称,大概指的是,在城市建设中,政府对一个地块,有着怎样的规划。

我们来看一下昆山的最新城市总体规划——《昆山市城市总体规划(2016-2030)》。

注意这个规划的时间,是从2016年到2030年,15年的规划都在这。

这个规划把昆山按照三大片区结构划分,包括城市集中建设区、西部阳澄湖旅游度假片区、南部水乡古镇片区,实施差别化空间调控措施。

基本可以看出来,昆山属于城中区域的就是图中橙红色的那片区域。

而在这片区域里,又有更详细的划分:

中部主中心,西部和中部副中心,南部和北部新中心,以及花桥特色中心。

虽然看起来,每个都是中心,但真正的中心其实只有一个,那就是主中心,升值潜力毋庸置疑。

但昆山的特殊之处就在于连接苏沪,所以花桥的升值潜力也很巨大。

除了这种大方向的板块划分,还有一种更细节的解读方式可以预判升值区域。

比如下面这张图:

青阳港商务区(前进路至朝阳路、青阳港两岸,昆山市级中央商务区)

这张图红线标注的地方被划归为商务办公区,所以周边黄色板块的住宅必然具有升值性。

为什么这样讲?

如果一个区域里全是黄色的住宅区,那么它就是个纯居住区域,并没有什么不可替代性。

而如果这个地块大面积比例是商办地块,则商业的繁荣,必然在此提供了工作岗位,这些人群倾向于就近购房或者租房居住,未来这里的房价和租金都有保障。

即使房价下行,由于旁边有足够的商业和工作人群,这里的房价,至少跌的缓。

所以在考虑一手房时,我们优先看城市总体规划,再次看区域地块规划——

1. 看控规:优先选择整体地段中,商业写字楼用地比例大的;

2. 看用途:同样很高的商业办公用地比例,选择里面真正拿来做写字楼的;

3. 看产品:同样拿来做写字楼,选择里面楼层高、总面积大的;

4. 看时间:同样的产品,选择住宅先盖写字楼后盖的,这样写字楼盖好住宅才升值。

这种控规选地段法,本质上是「分享城市发展及政府商业规划的红利」,这非常考验城市发展和政府执行力。

所以如果想依靠这种方法,就要时刻关注昆山的城市规划政策,避免政策的波动给自己的选择带来损失。

 

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。