楼市大考!房价降了吗?学区房现在能不能买?

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文 | 房直达

【房直达官网】动态：《本周低总价学区房：300-600万/套》（每周五更新）；典型学区房成交价（及时更新）；2017年学区房深度攻略（及时更新）。点击公众号任意文章底部“阅读原文”可直接访问。

楼市正值调控“大考”，最近不少人反复问房价问题。

在前几周的文章中，直达君已经从成交量变化的角度关注过此事。【相关阅读：65个典型学区房的成交量对比：调控压力究竟有多大？】

为何不直接说房价呢？

没这么快，尤其是二手房为主的北京市场，若无急需，房主不会轻易调价，短期内僵持、有价无市、交易量骤降，是可以预期的。

房价调整有一个从量变到质变，从外围到核心区的过程。

没准，降幅还在外围区域，楼市的风向就变了。

本周，针对大家重点关注的主城学区房和热点郊区地铁房，直达君（公众号：房直达）选择了一些典型样本，对“3.17新政”以来，近三个月中介机构公开的成交房价进行对比，希望能给大家再提供一个直观的、短期的参考。

需要注意的是，房价变化亦受户型面积大小、楼层、朝向、装修等因素的影响。

在以下有成交的样本楼盘中，已尽量选择上述因素接近的案例，但受实际成交数量局限，可选样本的数量和代表性亦有局限性。

文中的观点纯属个人意见，仅供参考。

-主城学区房成交案例-

（房直达官网搜楼盘名，了解学区详情。）

【西城】

荣丰2008/北小天宁寺分校

5月成交价：1室1厅 28.5平/ 420万(147421元/平)

4月成交价：1室1厅25.2平/367万(145693元/平)

3月成交价：1室1厅26.4平/375万(141885元/平)

裕中西里/裕中小学

5月成交价：2室1厅50.4平/ 670万(132937元/平)

4月成交价：2室1厅 62.9平/ 908万(144357元/平)

3月成交价：1室1厅 52.0平/ 715万(137500元/平)

3月成交价：2室1厅 63.3平/ 839万(132544元/平)

北礼士路小区/西外附小

5月成交价：1室1厅 41.0平/ 500万(121952元/平)

4月成交价：3室1厅 77.7平/945万(121622元/平)

3月成交价：1室1厅 41.2平/493万(119661元/平)

3月成交价：3室1厅 75.3平/945万(125499元/平)

新文化街/实验二小

5月成交价：1室1厅 49.4平/700万(141701元/平)

4月成交价：2室1厅 61.2平/808万(132027元/平)

3月成交价：1室1厅 51.4平/493万(141635元/平)

3月成交价：2室1厅 61.2平/830万(135621元/平)

走势：优质学区成交价格仍呈现稳中微涨的趋势，但4月份成交量骤降，但整体降幅低于主城学区房平均降幅约8%，5月份成交量未见明显回升，近期大涨的可能性没有。

本周（截至6月9日）有业主下调报价的个案，如车站东街/椿树馆小学、车公庄北里/进步小学等 ，但幅度很小。查看详情，请点击本文末的“阅读原文”，查看房直达官网文章《本周低总价学区房：300-600万/套》。

【东城】

东花市北里/花市小学

5月成交价：1室1厅 47.3平/ 510万(107846元/平)

4月成交价：1室1厅 48.7平/ 495万(101601元/平)

3月成交价：1室1厅 48.7平/498万(102217元/平)

法华南里/培新小学

5月成交价：1室1厅 46.8平/ 476万(101687元/平)

4月成交价：2室1厅 81.5平/ 850万(104295元/平)

3月成交价：2室1厅 67.9平/ 677万(99677元/平)

3月成交价：1室1厅 47.6平/ 443万(93146元/平)

广渠家园/光明小学

5月成交价：3室1厅 79.6平/ 750万(94281元/平)

4月成交价：暂无

3月成交价：3室1厅 85.2平/800万(93853元/平)

和平里三区/和平里一小

5月成交价：1室1厅 40.6平/ 520万(128174元/平)

4月成交价：暂无

3月成交价：1室1厅 40.6平/510万(125709元/平)

走势：优质学区成交价格维持稳中有涨的趋势，但4月份东城区的学区房成交量骤降至冰点，5月份成交量仍处于极低位，“有价无市”的特征突出。

少数楼盘本周（截至6月9日）有业主下调报价的个案，如都市馨园/前门小学 、广渠家园/光明小学 、板厂南里/板厂小学等，个别小区调价幅度偏大。查看详情，请点击本文末的“阅读原文”，查看房直达官网文章《本周低总价学区房：300-600万/套》。

【海淀】

世纪城/人大附小

5月成交价：2室2厅 110.7平/ 1130万(102106元/平)

4月成交价：2室2厅 86.1平/ 765万(88820元/平)

3月成交价：2室2厅 98.1平/ 1042万(106229元/平)

橡树湾/海淀实验二小

5月成交价：2室1厅 89.5平/850万(94994元/平)

4月成交价：2室1厅 89.5平/849万(94882元/平)

3月成交价：2室1厅 88.2平/906万(102733元/平)

翠微路2号院/翠微小学

5月成交价：3室1厅 72.2平/ 660万(91413元/平)

4月成交价：3室1厅 71.8平/781万(108775元/平)

3月成交价：2室1厅 62.8平/625万(99523元/平)

牡丹园东里/北医附小

5月成交价：2室1厅 62平/ 640万(103226元/平)

4月成交价：2室1厅 65.9平/640万(97117元/平)

3月成交价：2室1厅 64.7平/677万(104637元/平)

走势：优质学区成交价格稳中有小幅下调，样本楼盘未见显著上涨个案，这点与东城、西城差别较大。4月份海淀典型热门学区房成交量降幅低于东城，但幅度也惊人，5月份成交量仍低位徘徊。

本周（截至6月9日）有业主下调报价的个案，如大河庄苑/八一学校 、翠微路2号院/翠微小学等，调价幅度偏大。查看详情，请点击本文末的“阅读原文”，查看房直达官网文章《本周低总价学区房：300-600万/套》。

【朝阳】

芍药居北里/人大附朝阳

5月成交价：1室1厅 58.7平/ 497万(84712元/平)

4月成交价：1室1厅59.1平/ 507万(85729元/平)

3月成交价：1室1厅 63.2平/ 530万(83835元/平)

慧忠里/朝阳外国语

5月成交价：1室1厅 47.6平/ 470万(98699元/平)

4月成交价：1室1厅 50平/ 485万(97000元/平)

3月成交价：1室1厅 49.8平/ 459万(92114元/平)

北纬40度/景山分校

5月成交价：2室1厅 91.1平/ 800万(87864元/平)

4月成交价：2室1厅 98.4平/895万(90928元/平)

3月成交价：2室1厅 98.3平/ 895万(91021元/平)

走势：优质学区成交价格稳中有涨有降；4月份优质学区房成交量降骤降，5月份成交量相对稳定，但价格分化较明显，后市房价分化可能会更明显。

本周（截至6月9日）业主下调报价的现象较集中，如花家地/花家地实验小学、金台里/呼家楼中心小学、慧忠里/朝阳外国语等，调价幅度不大，但数量较西城、东城多，近三周有连续下调报价的个案。查看详情，请点击本文末的“阅读原文”，查看房直达官网文章《本周低总价学区房：300-600万/套》。

—地铁房成交案例—

【顺义】

金汉绿港/顺义站

5月成交价：2室1厅 87.9平/ 435万(49892元/平)

4月成交价：2室1厅 79.6平/401万(50384元/平)

3月成交价：2室1厅 87.3平/ 430万(49273元/平)

四季花城/石门站

5月成交价：2室1厅 94.1平/ 448万(47625元/平)

4月成交价：2室1厅 94.6平/500万(52871元/平)

3月成交价：2室1厅 94.9平/ 500万(52676元/平)

走势：主城区房价稳定，外围有小幅下调个案，但顺义整体行情较稳定，成交量自3月起显著下调，5月份主城区成交有好转迹象。

【昌平】

清秀园北区/昌平站

5月成交价：1室1厅 57.1平/ 255万(44643元/平)

4月成交价：2室1厅 80.7平/335万(41523元/平)

3月成交价：1室1厅 57.8平/ 275万(47562元/平)

金隅万科城/昌平站

5月成交价：3室1厅 138.4平/ 645万(46594元/平)

4月成交价：3室1厅 111.4平/560万(50265元/平)

3月成交价：2室2厅 96.5平/ 460万(47654元/平)

走势：房价稳中有小幅下调，成交量自3月起显著下调。昌平中心城区4-5月交易量下降较明显，南邵等其他区域大量知名楼盘3-5月未见成交。

【大兴 】

艺苑桐城/黄村西大街站

5月成交价：1室0厅 48.7平/ 248万(50914元/平)

5月成交价：2室1厅 91.2平/ 475万(52090元/平)

4月成交价：1室0厅 48.7平/235万(48245元/平)

3月成交价：2室1厅 91.2平/ 480万(52638元/平)

保利春天里/天宫院站

5月成交价：2室1厅 86.5平/ 400万(46233元/平)

4月成交价：2室1厅 84.5平/426万(50433元/平)

3月成交价：2室1厅 84.5平/ 420万(49722元/平)

走势：房价稳中有小幅下调，中心城区房价下调幅度明显低于外围，成交量自3月起显著下调，天宫院多个知名楼盘5月未见成交。

【房山】

长阳半岛/长阳站

5月成交价：3室1厅 96.0平/ 490万(51042元/平)

4月成交价：3室1厅 94.1平/518万(55054元/平)

3月成交价：2室1厅 96.2平/ 550万(57185元/平)

瑞雪春堂/良乡大学城西站

5月成交价：2室1厅 89.5平/ 377万(42138元/平)

4月成交价：2室1厅 89.5平/375万(41914元/平)

3月成交价：2室1厅 88.4平/ 375万(42412元/平)

走势：房价稳中有小幅下调，成交量自3月起显著下调。长阳板块成交相对活跃，但价格下调个案比良乡板块明显。

【房直达】简评：

一、房价显著下降应在需求持续下跌很长一段时间之后，至少要半年以上。郊区房价会先行松动，主因是供求关系，进城换房需求和着急用钱的需求，面临较大的供给量，可能会选择下调价格，以缩短成交周期。

长期来看，房价一定由供求关系决定，政策若影响了供给的积极性，会带来反弹和补涨。多数业主不愿意降价卖了，在中心城区、郊县主城区等以二手房为主的板块，供给量容易断档。

二、学区房现在是否合适买？本周一位朋友问起这个，直达君给的说法如下，供参考：

买房门槛高了，一步到位最省心。学区房涉及到自住和入学两项需求，其中入学时间是等不了的。而现在房贷额度超紧张，批贷审核严格，周期长，买的越早越安心。

等高考成绩出来了，媒体集中宣传，弱势学区一年一度的入学焦虑又会集中爆发，房贷竞争压力更大。

三、有一种说法是，学区房价近两年超涨了，遭遇定向调控，可能会超跌。风险肯定存在，需要取舍。

过去，学区房都是涨的快，跌的慢。从相对财富的角度看，大家都降价时，降幅小的房子，财富价值其实是相对上涨的。

地段支撑力强，长期持有，租金涨幅和拆迁补偿也有优势。据直达君了解，三环内某即将拆迁的小区，60平米的老破小，拆迁后原地回迁，一套旧房可换两套同等面积的新房，还补偿大笔现金。

房价上涨时买学区房，房源紧张，难以挑选好学校和好房子，甚至不看房就抢下，风险也大；房价下跌时选房，选择会更从容。

成交高峰年买的学区房，入学时落户年限、六年一名额等问题真假难辨，扰乱人心；成交低谷年，有学区房有户籍的孩子没那么多入学焦虑。

如果觉得房价风险过大，也要更好的教育质量，可尽早考虑是否要上民办或国际学校。【相关阅读：家门口的国际学校：差的大致相似，好的各不相同】

*购房、入学有风险。以上信息均不构成投资建议，仅供参考，欢迎纠错。

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