恒大这半年变化之大让人惊讶

中金网 2018-08-29 10:23:05
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昨天(8月28日)盘后中国恒大(HK.03333)发布中报,你也许不会相信,其净利润是如此的强劲(比之前披露中报的“碧万保绿”加起来还多)。...

原标题:恒大这半年变化之大让人惊讶

昨天(8月28日)盘后中国恒大(HK.03333)发布中报,你也许不会相信,其净利润是如此的强劲(比之前披露中报的“碧万保绿”加起来还多)。看来,恒大去年着手进行的降杠杆收到不错的效果。

如果说早先高杠杆运行的恒大是1.0阶段,那么这一年多来更稳健的恒大,可以说是处于2.0阶段,它的基本面是这样子的:

市盈率5.4倍;

或许将有一次攒了三年的大额分红;

经营上稳健的一“p”,手上现金全行业第一多。

大量的低成本土储,不愁未来增长。

另外,恒大除了地产主业作基础,还有多元化的“两翼(文化旅游、健康养生)+高科技”齐飞,未来还是值得憧憬的。

恒大1.0

恒大中报体现出来的经营思路,可以说有了重大的变化。如今的恒大,可以说是处于2.0阶段。有2.0必然有1.0,借这个机会复盘一下恒大。

2012年6月21日,香橼做空恒大(指责后者以会计手法掩盖资不抵债)是一个重要的观察点,虽然香橼创始人安德鲁·莱夫特(Andrew Left)因此被判散布虚假信息做空,而禁入港股五年。

(多提一句,如今不少沽空机构,大多都是这么个套路,将一个“不是问题的问题”无限夸大。比如近期GMT做空安踏,浑水做空学而思。)

恒大当年的情况,主要是这样的:

因为扩张快所以负债率“看起来”较高(为什么只是“看起来”下面会讲);

不懂我国国情的外资,认为恒大的10个点左右的融资成本高;

还有就是房地产行业的特殊性,导致恒大的经营现金流不好看。

【1】说它不是问题。行业高速发展期,迅速做大规模才是王道,怎么迅速把雪球滚起来?借钱加杠杆必不可少。我要说的是,房地产行业最大的风险,其实并不是负债率较高,而是经营(拿地)节奏不好。那家号称“地产茅台”的公司近几年发展的差强人意,就是这方面的问题。

话说回来,如果你像恒大一样,平均土储成本为1683元/平方米,那我可以说,只要不“作”,基本上是没什么风险的。

中国的融资成本就这样,国企大概7个点、恒大这样的大型房地产公司10个点左右、中小企业15个点以上是比较常见的。

恒大10%左右的融资成本,还不至于说什么饮鸩止渴,房地产项目回报一般都在20%以上。当然了,这个借贷成本在经济增速相对较慢、房地产作为金融业的美国还是比较高的。

经营现金流差不是问题,房地产行业费用在前利润靠后,初期发展的越快现金流越是不好看。但偏偏香港市场,是一个极度讲究现金的的市场。因为这一点,前些年内房股是非常不受待见的。

尽管有着不同的声音,但恒大最终用业绩做了最好的回应。

2009年,合约销售金额303亿元,合约销售面积563.7万平方米;

2017年,合约销售金额5009.6亿元,合约销售面积5029.9万平方米;

【2】说它是问题。一个行业不可能永远超高速发展,如果它发生了新的变化——比如经济周期方面的、比如调控方面的、比如城市化进程(包括棚改旧改)方面的。那么高杠杆策略就可能有问题了。

然而恰恰是这个时候,恒大开始转舵。

恒大2.0

从去年开始,房地产行业进入了一个非常时期,很多现象有目共睹这里就不多说了。

2017年恒大就开始降负债去杠杆,等到2018年初,战略上又有所升级。从之前的低负债,升级为“三低一高”(低负债、低杠杆、低成本、高周转)。新战略的效果明显,2018年中报“一升一降”的两个数据可佐证。

【1】升的是净利润毛利润1088.6亿,同比增长61.8%,毛利率36.2%;

净利润530.3亿,同比增长129.3%,净利率17.7%,同比多了5.4个百分点;

核心利润550.1亿,同比增长101.5%,核心利润率18.3%,同比多了3.8个百分点。

核心业务利润、净利润创行业有史以来最高纪录,背后的主要原因有四个:土储成本低(1683元/平方米),产品附加值的提升,还有成本控制的好(三费大幅降低),其中去年还掉了1129亿永续债导致利息减少。

在已公布半年报的四家龙头房企(碧桂园、万科、保利、绿地),净利润分别为163.2亿、135.2亿、93.1亿、83亿。恒大一家净利润超过四家之和,妥妥的“利润王”。

【2】降的是负债有息借款大幅下降615亿,历史上第一次净减少;

净负债率(有息负债与现金差额,除以净利润)127.3%,比去年底降幅超三成。

截至2018年上半年,恒大账上现金2579亿,整个房地产行业第一,未使用银行授信2010亿。以前都说万科的现金多,恒大突然华丽转身去杠杆,还真是有些不习惯。

另外,预计还有大幅分红。恒大2016年、2017年每股一共1.287港元的分红还没发,有券商预测2018年每股分红可能达到2.33港元,这三次分红,对应现在的股价相当于15%回报率。不仅如此,恒大目前市盈率非常的低,只有5.4倍。

恒大现在的股价,又到了如巴老名言“别人恐惧我贪婪”的时候。从前你可能是瞎担心恒大负债问题,现在负债降下来了,也不知道还有什么可担心的?

有“杠精”表示,降了杠杆,增速不就无法保证了吗?

恒大未来的增速,应该不会出问题。上杠杆干什么?还不是去买地吗,然而恒大未来几年不拿地都行。说个数据,恒大土地储备达3.05亿平方米——这是未来地产主业持续发展的重要保证,有地心不慌。

不过,即使地产行业可持续,也不能说一直困守阵地,万年不动。万物皆有周期,房地产行业12万亿的总盘子,再有很大的增幅也不现实。未来十年行业集中的这一段“鱼尾”,差不多吃完了怎么办?

多元化之路前景如何?从海外企业的发展历程看,多元化经营存活的时间要长得多。恒大在多元化的道路上,其实已经走了很长的一段路。

代表中国最高水平足球的广州恒大队,是一部分人对恒大多元化的认识。

而现如今,恒大的多元化又到了一个新的阶段。

目前恒大逐渐形成以房地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技产业为龙头的产业格局。

文化旅游业务,包括海花岛等13个文旅项目,总在建面积1,285万平方米;还有面向2到15岁儿童和少年的,以中国文化和历史为核心,以顶级游乐设施为基础的神话主题乐园。

健康养生业务,主体是港股的恒大健康(HK:00708),包括整合养老养生、健康管理、医疗保险等资源的养生谷,全国布局的9处。恒大健康今年入股了法拉第未来,预计十年后年产能达500万辆。

高科技业务,今年4月,恒大与中科院签署全面合作协议,恒大计划未来十年投入1000亿,双方共同拓展生命科学、航空航天、人工智能、新能源等重点领域。8月16日,恒大和中科院首批6个合作项目签约,涵盖超级计算机等前沿科技领域。

文化旅游和健康养生板块,本身是一个比较朝阳的产业,契合中国目前的人口年龄结构,不少投资人认为这个领域,就像中国互联网出了BAT一样,也很有机会跑出几家大公司。

至于恒大健康入股法拉第未来,代表的新能源车产业,可以说是未来的一个超大赛道。房地产是12万亿,新能源车至少也是个5万亿的市场。至于成与不成只能慢慢看了,反正港股投资者对此预期很高,恒大健康已经涨上天了。

总结来看,恒大既有现在持续快速发展,并且估值十分低的主业,包括一次攒了三年将派发的高额分红,又有将来多元化的一些憧憬。目前的恒大,看起来还是比较有价值的。返回搜狐,查看更多

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