在朝阳的豪宅业主心中,都在等一座城市别墅!

当越来越多的项目都称为城市别墅的时候，城市别墅的概念反而变得模糊不清了。

城市别墅，其落位重点在于“城市”。如果在此维度上清晰界定，起码需要满足以下几个先决条件。

首先是区位。

就北京而言，城市别墅应该在五环以内，或者五环的沿线板块上。因为北京东西南北几个方位发展的不均衡，北部和东部即使在五环外也拥有完整的城市界面，而南城、西城则必须进入五环，甚至四环才能找到“城市”感觉。

从区域上，北京毫无争议的主城是包括东西城、朝阳、海淀、石景山、丰台等六大区域，其他则为新兴城区。因此除了环线卡位，项目所在的区域也是考察城市别墅成色的一个标准。

就现状来看，东西城连普宅都难以供应，就不要再奢望什么别墅。而朝阳、海淀、石景山三个区域的别墅供应量在近两年极速下滑，一方面受别墅用地不再审批的影响，另一方面也是之前在售项目持续消化，存量已不能支撑区域内的旺盛需求。

因此，客群外溢的特征愈加明显。

丰台是今年有可能出现城市别墅供应的区域，这是因为“南城计划”的实施，土地供应对南城有所倾斜。但丰台整个区域横跨四环、五环、六环，整体配套和基础设施还在完善之中，因此也只有少数板块的项目能符合“城市别墅”的属性。

其次，看配套。

城市别墅身处市区，享受到的是比近郊、远郊别墅更优质、更醇熟的配套条件。

城市别墅拥有便捷的出行方式，无论开车，还是轨道，都可直接享用，不用等待漫长的规划和建设；城市别墅周边有繁华丰盛的商圈，日常生活和休闲娱乐皆可充分满足；同时城市别墅的医疗和教育资源也比较集中，选择性多，且质量有保证。

因此，城市别墅是最容易出现“顶豪类”的产品。

由于兼具不可复制的地段和稀缺的产品类型，因此城市别墅比惯常意义上的大独栋和平层豪宅更具优势。

当然，城市别墅在居住密度略高的市区中心，其产品形制不可能过于“浪费”，联排这些年已鲜见，现存基本为叠拼类产品。

好处是，如今的叠拼产品适应市场需求，迭代创新十分迅速，不少新项目的品质已超越联排，甚至开始拥有了独栋的设计理念。不仅户户有天有地，而且家家配置私家电梯。在整体居住舒适度和功能体验上，已不可与传统的产品同日而语。

以上有了对城市别墅相对明确的属性描述，那么我们来看看哪个区域对城市别墅最为渴求？

在2017年之前，北京别墅市场朝阳区的成交一直保持先进。这是由于朝阳经济发达，财富人群基数庞大，再加上中央别墅区和孙河别墅区两大低密板块供应充足，使其每年的成交金额都遥遥先进于各区。在别墅成交排行榜上，长年占据半壁江山。

但去年朝阳区随着供应的大幅下滑和存量的快速消化，别墅销冠被昌平摘走。但昌平正是因为邻近朝阳，接壤海淀，左右逢源的外溢客群促成了其成交量的抬升。

孙河的断档、中央别墅区的落幕、东坝依依惜别的尾声，让朝阳区域落入无墅可买的境地。

于此同时，从需求角度，朝阳区又分布着北京最多的豪宅住区板块，包括：朝阳公园、双井、大望路、朝青、丽都、望京、亚奥、太阳宫等高端社区的聚集板块，旺盛的改善需求推动房屋置换掀起一波又一波的高潮。

根据北京市二手房成交的区域统计，朝阳区今年每月都位列各区成交之首，足见其置换需求的强劲。

6月北京二手房成交区域排名（兔博士APP）

更为重要的是，朝阳区域的别墅项目在近几年，总价提升幅度惊人。

在三年前，朝阳尚有联排产品可选，总价在2000万左右，但在去年，这个总价已经买不下孙河的叠拼。今年再看，朝阳在售别墅多为存量的双拼和类独栋产品，总价已经晋升至4000万级以上，甚至过亿的房源也比比皆是。

别墅顶豪化，已经成为朝阳楼市的一大特征。因此，希望在朝阳五环沿线买到一处总价合适的城市别墅正在成为一件不可能的事。

机会不会永远消失，也不会一直存在。朝阳区今年新入市的城市别墅正在给摩拳擦掌的置业者带来最后的福音。

近日，『地产营销人』考察了由保利和首开两大品牌房企在朝阳常营板块打造的和锦薇棠项目。

新开放的接待中心是沿朝阳北路地标级的新潮商业体，叠拼别墅的样板示范区已实楼呈现，其产品颇具创新，可称之为城市别墅中的精品之作。

和锦薇棠在产品打造上，定义了保利「全生命周期」体系的较高标准：用城市的核心资源聚拢都市精英，挑剔地甄别出共处同一片精神领地的人群，让彼此语言产生共鸣，于繁荣的精神之塔中呈现出和锦系最美好的样子。

『地产营销人』曾在朝青板块生活多年，对这个片区相当熟悉。朝阳大悦城于2010年开业，长楹天街购物中心于2014年开业，两大人气爆棚的新型商业巨擘可以说完全改变了朝青-常营板块的面貌。

长楹天街

其实，朝青在北京星河湾进驻之后，板块气质就已然从城市白领向城市精英完成蜕变。

后来，随着朝阳北路东延、青年路拓宽、地铁6号线开通等一系列利好的催熟，再加上CBD急速发展和东扩，朝青-常营板块迎来了大量市场需求，成为东部楼市改善升级的核心之地。

和锦薇棠秉承“开放共享邻里中心，绿色生态宜居花园”的规划理念，在强调私密性和领域性的同时，也为邻里提供了充分交流的场所，创造了亲切的生活情趣，通过各界面的围合、局部开放的空间界定出各具特色的空间，力求打造出世界城市中的国际化墅质社区。

和锦薇棠寻求在建筑群中富有变化的设计，实现多元化的城市界面。外立面一体化设计，采用简洁的现代风格，以实现道路城市形象的优质统一。

叠拼产品在项目的北区地块，共有4栋楼，位于西北侧，既与城市主干道、地铁站保持了适合的距离，又毗邻南区的商业街，出则繁华，入则幽静。126套叠拼产品，主力面积为178—290㎡，且每户均有丰富的扩展空间。

尤为难得的是，叠拼每户在首层均设置了私家电梯厅，做到了独门独户的纯别墅体验。

下叠户型建筑面积约290㎡，具有五室两厅四卫的奢侈功能，居住舒适度优质。并在玄关、挑空、露台等处优质化地提升了空间使用率。

二楼主卧室，拥有近4米的面宽，呈现出卧室、衣帽间、卫生间互不干扰的三分离空间。同时该层将主卧、男孩房、女孩房放置在一起，体现出注重家人互动交流的设计理念。

地下是主人的兴趣空间，层高约为3.2m，巨大的采光井投射的下沉庭院，为整个房间布满阳光。

中叠户型建筑面积约178㎡，是较具性价比的产品。

该户型的较大特点是各房间南向采光充足。客厅、餐厅贯穿南北，通透明亮，形成良好的社交互动场景。同时主卧、次主卧和客厅全部朝南，保证生活的舒适性。

上叠户型建筑面积约183㎡，五室两厅四卫的多变功能，是较具想象力和创新性的产品。

该户型拥有7.2米大面宽客厅，保证了南向充足的采光、通风及观景效果，体现别墅主人待客的仪式感，且附赠超大露台，给人震撼的尺度感。

再上一层是主卧套、次卧、儿童房和书房，楼上楼下，动静分离、布局合理、动线高效。值得一提的是，顶层阁楼具有极强实用性，可扩展为别具风格的时尚空间和空中花园。当然，如何表述都不如现场亲见。

作为今年地产圈“有情绪的地产作品”，和锦薇棠拥抱城市繁华，尽显精致匠心，展露出都市精英的理想生活场景。

城市别墅，正本清源，探寻价值，还看朝阳。

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