利率收紧市场破冰受阻,房企洗牌未来格局难定

诸葛找房 2018-03-06 18:56:00
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2018年2月份,受春节假期影响,房产市场成交大跌,市场低迷前行,但市场发展正在逐步进入一个新的发展阶段。据川财证券数据,TOP100房企总体销售规模5296.4亿元,环比1月份下跌22%。

首席分析师丨陈雷

数据丨诸葛找房数据研究中心

小诸葛整理了一下2018年政府工作报告里,关于房地产的几个相关要点:

1.热点城市房价涨势得到控制,因城施策分类指导,三四线城市商品住宅去库存取得明显成效。

2.坚持房住不炒,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。

3.支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。

4.启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。

5.对于房产税,只是提到“稳妥推进立法”。

6.推进城中村、老旧小区改造,完善配套设施。

2018年2月份,受春节假期影响,房产市场成交大跌,市场低迷前行,但市场发展正在逐步进入一个新的发展阶段。据川财证券数据,TOP100房企总体销售规模5296.4亿元,环比1月份下跌22%。

但2018年1-2月份累计销售额仍同比大幅增长45.1%,值得注意的是,房企马太效应持续凸显,去年超级阵营的碧桂园、万科、恒大在2月份销售额纷纷突破千亿,2018年1-2月份销售额TOP10房企门槛提升至286.1亿元,增幅同比大涨54.48%。

可以遇见的是,随着品牌房企市占率的不断提升,2018年区域性小型房企的的生存空间会急剧减少,尤其是在2018年贷款经济形势严峻的环境下,非标融业务收紧,小型房企资金链压力骤增,面临被收购的风险。

房企市场的洗牌,将会对原有的房地产市场体系形成冲击,品牌的标准化,房价的透明化导致品牌溢价率降低,房价结束信息不对等造成的暴利时代,从该方面考虑,房价将会进一步稳定。

此外,利率方面的变化,也对2月份的楼市产生不小的冲击。2018年以来,全国各地个人房贷利率上浮, 2月份,广州的国有四大行同时宣布首套房贷利率上浮10%,二套房贷利率上浮15%。

北京方面,房地产市场持续走低,北京中信银行更是暂停了200万元以上个人房屋抵押贷款业务,而之前北京市一直严查个人消费贷和经营贷也并没放松迹象。

在2月份,北京银监局再次强调,以“房住不炒”为调控目标,严防各路资金违规进入房地产市场,逐步降低银行逐步降低银行资金通过贷款、投资、理财、信托等渠道流入房地产市场的速度和规模。

今年,北京银监局对辖内银行业金融机构提出要求:审慎发放房地产抵押贷款和房地产领域并购贷款;严格执行集中度比例规定,动态评估押品价值,适当降低房地产押品的抵押率;遵循并购贷款风险管理要求和穿透原则,审慎开展涉及房地产领域的并购贷款业务。

放贷利率政策一直被认为是调控政策的先锋和重要手段,而2月份房贷利率的持续加紧,表明政府调控房价的决心和信心。

 

2月市场总结

低迷现象也在成交量上有所体现,据诸葛找房数据研究中心数据,2月份北京市二手房成交量为7361套,环比下跌30%,按照每天平均成交套数来计算,剔除掉春节因素,2月份二手房交易刚过一万套,仍处于低位交易状态。

土地方面,2月份北京市土地交易节奏有所放缓,土地市场依旧下行。

全月成交土地7宗,流拍1宗,有3宗地块以底价成交。其中商业用地1宗,住宅用地6宗,门头沟独占4宗,成为2月份土地市场最大的赢家,总成交价161.1亿元,成交总建面85.87万平方米。

土地市场的持续低迷,或预示着今年下半年的新房市场仍难有起色。

二手房挂牌房源方面,从挂牌价来看,2月份北京市二手房挂牌价上涨0.16%,小幅上涨或为平稳下的正常波动,目前二手房价格仍处于平稳阶段。

从信心系数来看,受春节假期影响,涨降价房源均大幅减少,值得注意的是,2月份各城区的信心系数均有所上涨,春节假期激发人们的购房信心。

从降价房源量上看,各城区的降价房源量均大幅降低,朝阳以1598套降价房源仍居榜首,远超其他城区,海淀其次。

降价房源量商圈排名情况上,大兴黄村、朝阳望京、昌平天通苑位列前三。

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