老社区·新生活:新源西里社区更新规划研究

引言

有那样一个老地方，相信我们都熟悉。她是构成社会的细胞，联系着政府和基层民众，也链接着你我彼此；她是社会发展的缩影，每一次变革都会在她身上留下独特的烙印；她承载着一天天的生活，是肩上的书包，是回家路上的便利店，是小朋友脚下的皮球和滑板，也是老人们眼角的笑纹和手中的拐杖；她还载满了回忆，房前屋后，街头巷尾，我们的足迹遍布其间；她更是一个温暖的名字，承载着我们对家的思念和对美好幸福的向往，那不仅仅是一片土地，更是每一个人内心中带着温度的牵挂和乡愁。她就是我们每个人都生活过或者依然在生活的地方——老旧社区，让我们一起走进这个老地方，看看她能焕发出怎样的新生活。

背景

近年来面对日益紧缺的土地资源，北京已经全面进入了存量更新发展阶段。中心城居住用地约187平方公里中，上世纪90年代之前建成的老旧社区占比超过50%（见图1），通过老社区的更新改造盘活存量、补充短板、提升居住环境和宜居水平，对缓解人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的主要社会矛盾有着重要的意义。社区更新，这是一个伴随着城市的发展中从未缺席过、也依然需要不断深化探索的议题。

图1 中心城区居住用地建设时序分布图

然而当我们举目四望，看到的却是大量老旧社区存在着设施老化和不足、景观环境脏乱、物业管理缺失缺乏等一系列问题，缺乏更新改造的动力和有效的路径，极大地影响着居民的生活，成为了城市的痛点。

当我们身处狭小老旧的服务站和局促拥挤的活动空间的时候，我们该如何挖潜空间、增补功能，实现资源的优化配置？

当我们注视着散乱无序的街道和斑驳脱落的墙面时候，我们该如何兼顾系统的织补和人性化的需求，实现空间品质的提升？

当居民们对社区问题各抒己见、畅所欲言的时候，我们该如何促成多方通力协作、推动社区长效治理，实现社区可持续的发展呢？

带着这样一些问题，让我们一起走进新源西里社区。

社区的现在

新源西里社区位于朝阳区左家庄街道，地处东二环到东三环之间的城市门户地带，位于亮马河北岸（图2），是一个有着将近四十年发展历史的老旧社区。社区行政辖区约36公顷，管理组织架构较为完善，约2000户5100人在其间生活，居民老龄化程度较高（30%），由于被城市干道分隔，居民实际生活的区域集中在东南部，用地仅约18公顷（图3）。

图2 社区区位示意图

图3 社区用地范围及研究范围

社区所在的区域是北京国际化程度较高的区域之一，聚集着大量的外事机构和外籍人士，区域同时也是城市中功能混合度较高的区域之一，而社区老旧的面貌与周边区域高大上的定位和高强的活力格格不入、反差鲜明，存在着功能缺失、风貌散乱、服务缺失等主要问题。社区用地功能的混合度较高，涉及26家产权单位，各类用地交织插花布局，协调管理难度较大，与居住功能联系较为紧密的功能用地占比不足40%，居民生活空间较为局促；社区各类设施缺项较多，以养老服务及停车设施缺失的问题最为突出，但社区更新改造的发展余量严重不足，部分设施还存在规模不达标、吸引力不足、使用率较低等问题；社区道路内向性较为严重、与城市道路的衔接稍显薄弱，内部尽端路、断头路较多，部分功能空间的可达性较差；社区绿化景观、开放空间的系统性较弱，公共空间被侵占问题较为凸出，空间品质较低；社区建筑布局生动自然，整体风貌较为散乱无序；物业管理缺失。不仅如此，老旧物质空间带来的低居住成本还吸引了一批中等及较低收入的租住人群。（图4、图5）

图4 社区现状建筑功能分析图

图5 社区现状空间模拟示意

更新规划

2017年，为了切实改善社区居住环境，营造活力、生态、人文、宜居的社区，提升居民生活的幸福感、获得感和安全感，街道和社区提出了更新改造的诉求，在朝阳区规划分局的组织协调下，社区基层管理部门、居民与规划师团队通过共同努力，一同见证了社区旧貌换新颜的三方面转变。

排名前列，资源精明利用，统筹规模与布局

为延续记忆并提升更新规划的科学性和可实施性，本次规划在尊重现状的基础上开展，通过现状用地及建筑要素的全方位体检评估，根据用地使用综合效率的差异划分出现状保留区、综合整治区和重点调整区，并明确各类用地的更新路径，挖潜资源用地（图6）。同时规划尊重已建成区的客观发展规律，在资源扩容的基础上关注以立体利用、复合利用、开放共享等方式提升资源的利用效率，通过多维度的统筹实现社区与社会单位的互惠共赢。 

图6 用地分类资源梳理

面对有限的可利用资源（不足3公顷），更新规划以功能完善优先为原则进行了用地优化布局，改扩建社区综合服务设施0.13公顷、增补绿地0.32公顷、增补道路用地2.32公顷，增补便民服务设施用地0.27公顷；规划不仅考虑社区自身的改造需求，同时统筹考虑了周边地区设施增补的需求，为街道办事处服务设施预留空间、优化布局密闭式垃圾站、保留原规划拆除的现状小学及电信设施，提升滨河绿地的开放性和连续性，使社区与周边区域有机的融合。规划通过延续式的微更新实现微减量，调整后规划与现状相比可开发建设用地减少2.65公顷，拆占比达1/0.37公顷，调整后规划与现状相比建筑规模减少0.31万平方米，拆建比达1/0.76，有效地控制了开发成本，提升了规划的可实施性。（图7）

图7 社区规划总平面图

第二，空间精细塑造，统筹形态与体验

更新规划以保肌理、补功能、促循环、善体系为原则，通过“点穴舒筋通络” 的方式进行了系统性的空间修补（图8），进一步强化功能结构、完善空间秩序，对街道空间、生态景观、开放空间和公共服务设施等要素体系的完善和提升提出了全面的建构策略。

图8 社区规划空间模拟示意

更新规划秉持深耕社区的工作理念，从细微处着眼，通过空间场所和界面的精细化塑造将系统的织补落到实处，以扎实的工作基础给予社区看得见、摸得着的改变，一砖一瓦的提升社区的魅力，一点一滴的改善人居环境品质。（图9）

图9 社区主要街道界面改造设计前后对比图

更新规划强调人文关怀，从人的心理需求、生理尺度、行为习惯等方面出发，对各类空间和设施的品质完善以及服务效率的提升做出有效引导，尤其针对社区老年人口比重高的特点，提出了适老化管控引导方式（图10），激发社区活力、全面提升空间品质。

图10 适老化设计要点

第三，社区精致营造，统筹手段与成效

社区更新规划的生命力有赖于建立开放、包容的决策过程，多主体尤其是社区居民的充分参与对协同规划工作的开展具有重要的意义。本次更新规划以“陪伴式”的协同工作理念，动态的推动协同工作开展。

首先，，更新规划通过聚人气、接地气的人文活动（吃汤圆活动见图11，协作规划团队MAT超级设计工作营见图12）打开局面、引发共情，充分调动居民参与社区改造和治理的主人翁意识，为后续工作打下坚实基础。

图11 吃汤圆活动

图12 工作设计营

其次，更新规划通过适当的议题和有效的沟通方式引导居民参与规划决策，如建立居民发声的平台、赋予居民点菜的机会、将设计方案的比选和评判交由居民完成、以及通过优化成果的可视化表达使设计意图更顺畅的传达（图13）等。

图13  协作团队MAT超级建筑绘制的简体画设计图

再次，更新规划不仅仅关注阶段性的物质空间改善，规划期望营造一种习惯、营造一群人。新源西里社区依托朝阳区协商共治发展机制，目前已经形成1个社区议事会、22个楼院议事厅，自治工作机制初步建立。在更新规划开展的过程中，居民已经能够自发的缓解和改善一部分现存的主要问题，如打地锁及规范收费停车（图14）等行动，在自治平台的助力下，行动不仅对社区的物质空间做出了改造，还制定了停车公约及较为全面的工作管理办法，通过共识的凝聚达成对行为的有序引导和规范。自治能力的提升和完善为社区实现可持续发展奠定了良好的群众基础和内生动力。

图14 打地锁社区自治行动

更新规划的思考

新源西里通过资源精明利用告诉我们，社区更新规划尺度要小、力度要强，规划从传统以2公顷为尺度的二维平面城市更新转为以0.1公顷为尺度的三维空间社区微更新，从社区居住空间的单一、内向性更新转向融合周边地区以及城市功能的多维度统筹更新。

新源西里通过空间精细塑造告诉我们，社区更新规划的视角要广、内容要全，社区的更新应具备社会和人文内涵，规划在现有控规6项刚性控制指标的基础上，增补了社区更新20项要素的弹性指引，充分融入人性化和精细化的设计思维。（图15）

图15 要素管理体系及管控要素导则

新源西里通过社区精致营造告诉我们，脱离了管理和营造的单纯物质空间更新不能真正实现社区发展的合情理和可持续。更新规划的步伐要稳、成效要深，规划成果应从一张蓝图的封闭规划结果转变为动态发展的综合社会预期；同时，责任规划师团队的姿态要低、手段要新，规划主体从政府主导下的单一的规划主体转变为广泛协同中的多元的治理团队。

结语

新源西里社区有着自身突出的特点，她与周边区域的定位反差较大、矛盾更加尖锐突出，由于社区自身空间融合度较高，涉及的问题和利益主体更加复杂多样，改善问题需要运用到统筹力度更大、延展性更强的手段，示范意义更强。

新源西里社区又是千千万万个老旧社区的现实写照和问题缩影，她们面临着相似的发展困境，社区问题繁杂多样、涉及面广、关联性强，问题的根源涉及到历史背景、规划建设模式、管理制度、多主体利益博弈等多方面因素。本次社区更新规划是在存量更新、减量发展背景下做出的初步探索和有益尝试，通过实践样本推演为同类型社区改造提供了可借鉴的模式和路径。

社区更新的道路依然任重道远，我们的使命除造物外更需要育人，这不仅需要规划师的不懈探索和积极行动，更需要各界人士广泛关注和大力支持。建设美好城市、营造幸福生活、培育和谐氛围，这一切改变应该从关注社区，关注这个与我们每个人都息息相关的地方开始。

致谢：

该研究课题得到朝阳规划分局、MAT超级建筑、左家庄街道办事处、新源西里社区居委会等相关单位及部门的大力支持，在此表示真诚的感谢。