商业地产——房地产商重新掘金的蓝海

西岸创意园 2017-12-05 18:58:00
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数据显示,2017年前三季度商业地产的投资热情尤为高涨。其中全国办公楼投资4978亿元,同比增长5.4%;商业营业用房11710亿元,同比增长1.4%。

数据显示,2017年前三季度商业地产的投资热情尤为高涨。其中全国办公楼投资4978亿元,同比增长5.4%;商业营业用房11710亿元,同比增长1.4%。

国内消费持续强劲,推动了商业地产的进一步扩展。2017年1-9月,社会消费品零售总额26.3万亿元,同比增长10.4%,最终消费支出对经济增长的贡献率达到64.5%。数据呈现出来的强大消费力,刺激了商业地产的扩围之势。

楼市调控政策的进一步紧缩,也转移了不少投资者在住宅市场的投资热情,进而转向保值增值性更强的商业地产。可以预见,未来萦绕住宅多年的投资属性将逐步减弱,而商业地产将成为下一个投资蓝海。

投资加速,商业地产库存仍存

相比住宅市场,2017年的商业地产迎来了更为高涨的发展热潮。相关数据显示,三年后的2020年,中国房地产投资交易总额或将达到2600亿元,对比2016年将大幅增长45%。而其中商业地产将扮演着重要的角色,预计2017-2020年入市的资金将达到1万亿人民币。

从国家统计局公布的数据来看,商业地产的投资热情更为高涨。2017年前三季度全国房地产开发投资80644亿元,同比名义增长8.1%,增速比1-8月份提高0.2个百分点。其中住宅增速增长10.4%,增速提高0.3个百分点;办公楼投资4978亿元,同比增长5.4%;商业营业用房11710亿元,总比增长1.4%。

销售面积方面,2017年1-9月全国办公楼销售面积为3250.86万平方米,同比增长32.7%,销售额达到4447.9亿元,同比增长25.2%;商业营业用房销售面积8197.77万平方米,同比增长23.7%,销售额为8620.25亿元,同比增长31.8%。

除了在销售端保持较大的增速外,2017年前三季度还有大量的商业地产供应投向市场。从统计局披露的数据来看,2017年1-9月,办公楼竣工面积2244万平方米,同比增长36.1%;商业营业用房7322万平方米,同比增长7.5%。

由于供应远超过同期的需求,因此即使需求强劲,也没能使市场的空置率有所下降。和去年相比,困扰商业地产行业的“库存”问题仍然存在。前三季度全国商品房待售面积61140万平方米,同比增长-12.2%;其中住宅32256万平方米,同比增长-22%;办公楼3537万平方米,同比增长6.1%;商业营业用房15504万平方米,同比增长0.2%。

这也意味着和住宅的库存比例下降得比较快相比,商业地产的库存压力依然很大。虽然早在去年6月,国务院办公厅就出台了若干意见,允许将商业用房按规定改建为租赁住房。2017年7月份,12个重点城市也开始试点推进租赁住房建设。但是从数据端呈现的数据来看,商业地产去库存仍然需要更多元化的思路。

共享时代,商业物业租金小幅上升

回首过去的10个月,投资开发以及消费需求的演变,拉动了商业地产的快速增长。重新吸引投资者和开发商关注的商业地产,似乎有强势回归之势,未来升值潜力值得期待。

商业地产的回归,首先就表现在写字楼和商铺租金的提升。2017年1-9月,“双创”效应持续发酵,TMT(科技、媒体、电信)行业发展迅猛,这也直接带动了办公楼租赁需求的强劲增长。

从北上广深等一线城市来看,受惠于旺盛的租赁需求,上述城市在2017年前三季度租金普遍上涨。以北京为例,全市及五大核心商圈写字楼市场需求提升,租金继续温和上涨。有效净租金为391.3元/月/平米,同比上涨2.6%。上海方面,由于有不少新兴的商务区已经渐渐成熟,因此有不少企业选择入驻租金和交通更具吸引力的非中央商务区。受此影响,上海中央商务区的写字楼租金环比微跌0.3%,非中央商务区则环比上涨1.3%。

在空置率方面,共享办公的加速跑马圈地,对写字楼的空置去化起到了积极作用,也是推高写字楼租金的原因之一。以二线城市中的重庆为例,联合办公运营商触角已经从普通的商业园区伸及甲级写字楼,成为市场需求的重要来源。

除此之外,作为商业物业不可或缺的一部分,过去几个月中购物中心的表现也十分亮眼。面对日趋激烈的市场竞争,很多核心商圈的购物中心均进行了改造升级,优质购物中心的空置率持续走低。得益于此,租金也有所上浮,尤以首层表现较为明显。2017年第三季度,广州全市优质购物中心首层平均租金水平达702.5元/平/月,环比微涨0.1%,同比上涨0.6%。

另外,非核心商圈也有较突出的表现,随着城市不断向外辐射发展,零售商持续看好非核心商圈及近郊,令区域内购物中心入驻率环比继续有所上升。

2017年前三季度,全国居民消费价格同比上涨1.5%。其中,教育文化和娱乐上涨2.5%。在消费升级的背景下,酒店行业也交出了一张比较好答卷。酒店数据供应商STRGLOBAL的数据显示,截至2017年7月,我国酒店入住率同比增长4.8%,平均房价同比增长0.5%,每间可售房收入(RevPAR)同比增长5.3%。这也是RevPAR首次实现正增长。

商业地产创新支点,原创IP盛行

兴起之初的IP,只是在游戏、小说、电影等文化创意产业里拥有极高的话语权,而随着消费需求的升级,逐渐衍生出一种对相同文化和相同族群的认同和渴望。因此,IP的商业价值被逐渐重视,成为原创业态的主要发展脉络。

商业交易最核心的因素就是稀缺性,稀缺性产生在哪里,哪里就将出现交易入口。对于好的商业IP来说,不仅能瞬间击中大家的情感诉求,产生源源不断的话题,还能自带流量,带动相关业态的发展。

哈利波特、机器猫、迪士尼这些大IP,是被植入商业地产的首选,比如购物中心主办的线下IP主题展。2016年朝阳大悦城开始提出“自我IP化”,并先后举办了哆啦A梦展览、与原创品牌“吾皇万睡”合作举办实景体等。

2017年8月26日,朝阳大悦城筑起“仙剑城”,仙灵岛、仙剑客栈、水月宫,这些玩着游戏、看着电视剧长大的年轻群体对仙剑很有认同感,同时又极具消费能力。其次,借助新兴的VR等沉浸娱乐方式,还原粉丝心中的经典场景,也成为商业IP的核心亮点。

大悦城提供的数据显示,“仙剑城”开业头两天将朝阳大悦城的客流同比提升了11%,销售额同比上涨26%(次周末分别是8%和22%)。

随着“互联网+”热度的飙升,新的传播方式和新生代的IP不断涌现。2017年“五一”黄金周期间,广州正佳广场利用户外广场打造“正佳野餐季”两大活动。其中,“正佳野餐季”成为国内商界屈指可数的成功原创IP活动之一。

结合自身商业项目特性打造属于自己的IP,不仅能为消费者带来愉悦的体验,同时还能转化为经济效益。这也成为IP创新使用的新思路。

产业地产商业着色,新机遇与突围之路

作为服务实体经济而诞生的产业地产,已经成为吸引力较大的投资新领域。这一房企的“新宠”看似与商业地产无关,但其实有千丝万缕的关系。

产业运营的关键还在于提供配套商业服务,以打造产城一体化来说,在建设园区的同时如和引进新型商业业态、提供配套服务,并快速培养具有浓厚生活气息的工作、居住环境,这些商业性思考都必不可少。

与商业地产有异曲同工之妙的是,产业地产的回报周期同样很漫长,仅靠产业的收入来维持收支平衡明显不可持续。对于产业地产开发企业来说,惯常的做法是60%的用地为产业用地,另外35%是住宅用地,其余则为商业或者工业用地。

因此,除了保持住宅等快销产品的比例以获得充足的销售额外,还需要持有、经营部分物业以赚取租金,或透过各种金融手段将持有的物业资本化。

以北辰实业携手光谷创意打造的产业地产项目北辰·光谷里为例,该项目是一个产业与商业互为驱动的产品,50万平方米的文创产业产业园中,拥有约24万平方米创意办公。此外体验式创意商街达到6.7万平方米,服务式公寓为2.8万平方米,其中自持的物业达到近10万方平方米。

未来展望

站在2017年的岁末进行展望,未来商业地产的发展倾向已成为各大企业不得不重视和思考的问题。

可以预见的是,随着城市规模的不断扩展和延伸,主城区或核心商圈的可开发资源将逐渐锐减,因此相当一部分商业地产投资需求将下沉到三四线城市。

目前,在全国人口中,三四线城市占到的比例大约为53%。与一二线的城市相比,三四线城市的购物中心只占到全国城市购物中心的16.5%。一系列数据反映出,三四线城市的商业具有非常大的空缺,也意味着更加显著的市场机遇。

观点指数统计万达年报获悉,其在2016年共开业52个商业项目,其中大部分位于三四线城市。未来几年,虽然1线和1.5线城市仍然是商业项目开业的首选,但是类似与昆明、沈阳、重庆等二三线城市的比重则有了较大提升。

大数据等新兴技术的应用也会是商业地产主要的发展趋势,过往类似于酒店、购物中心、写字楼等商业物业的数据收集只是通过商户POS机输入或手抄等基础方式,精准性无法保证。这种粗略的统计带来的负面效应就是客群数量、消费者行为、销售情况等不能做到一目了然,因此在营销推广、品牌调整方面也无法及时跟进。

随着商业供给量的提升,同行间的竞争变得更为激烈,消费者俨然才是经营的重心。因此在消费者的多重选择下,商业地产运营商需要更加关注他们的消费需求,大数据发挥的作用更不可小觑。

此外,值得关注的是,跨界合作概念将会在商业地产中持续蔓延。在聚焦传统优势的同时,商业地产会将触角延伸至其他领域,探索新的跨界空间。比如,今年10月优客工场携手首旅如家酒店跨界合作,开启创享办公空间新模式。

可以想象,未来的商业地产江湖,一招已不能制胜天下。如何发挥资源的最大优势,将成为各个企业最需要突破和平衡的关键。

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