读完这7条,你对小区物业安全责任的认识会更深刻!

上海银湾互联网物业 2017-10-18 06:52:00
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小区内业主财产被盗,安全事故的发生等等,会有多种原因,物业公司是否要承担责任,首先要明白二者之间的关系及物业管理的职责内容。

第一、对物业管理的理解

依据《物业管理条例》(以下简称条例)第2条规定:“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。从本条可以明确以下两点内容:首先,物业公司同业主之间是平等主体,处于平等的法律地位,是物业服务合同关系。物业管理的具体内容,均应有物业企业同业主进行约定,同样,物业安全管理的职责与范围,如:具体安全防范的内容与范围是什么?什么情况下应承担责任?应承担什么责任等等,应由双方在合同中明确划分,界定责任;其次,按照建筑物区分所有权理论,物业分为共有和专有两部分,而物业管理主要进行的是物业共有部位的管理,专有部分除合同另有约定外,由产权人(业主)自行负责管理。

第二、安全管理是“防范”不是“保障”

依据条例第47条规定:“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”,本条首先明确了物业企业是“协助”进行安全防范管理,说明他不是主要的责任人,处于次要地位;二是物业“保安”的工作是安全“防范”服务,而绝不能理解为安全“保障”服务或“保镖”服务,物业企业既无安全保障的法定义务,也无安全保障的现实能力。物业管理只能降低物业范围内的犯罪率,不能也不可能完全杜绝物业范围内的犯罪现象。

第三、物业管理合同有别与车辆保管合同

物业管理合同与车辆保管合同是两种不同性质的合同关系,物业管理合同并不自然包含车辆保管合同。业主不能认为只要交纳了物业服务费,物业企业就应当承担保管自己车辆或财产丢失的责任,因为物业公司工作人员并没有实际控制业主车辆,不符合保管合同的具体特征(举例:如果张三将邻居李四家地下室打开,将李四的电动车推入自己地下室,张三未被查获,那么李四以车辆被盗为由向物业投诉,物业公司是否就应当向李四赔偿一辆电动车?)。当然,如果物业公司另行同业主签订保管合同,业主将车辆交付物业公司保管,物业公司实际收取保管费,而后出现车辆丢失损毁的,物业公司就必须承担保管不善的责任。

第四、物业公司不是保险公司

按照条例规定,物业企业从事日常性服务管理一般包括物业区域内的环境绿化、清扫保洁、公共维修、消防管理、装修管理、秩序维护等等。物业企业既不是不是保险公司,也不是公安机关。试想,一旦发生了失窃就要求物业公司承担赔偿责任,其等同于向保险公司投保了家庭财产保险,相对于收取微薄的物业管理费的物业企业来说并不公平;退一步说,如果要承担责任的话,也应该是公安机关,因为打击犯罪是公安机关的主要职责,物业企业作为纳税人承担了公安机关的各种费用,社会治安不好,公安机关也有不可推卸的责任。

第五、物业管理不能包治百病

由于物业管理属新兴的朝阳行业,发展历史不是很长,部分业主理解为只要交纳了物业服务费,就可以高枕无忧了,物业公司对自己的财产应确保不受损害,并负有保障义务,出了事物业公司自然难逃干系。这种观念其实是没有正确认识和了解物业管理,而无限止扩大了物业安全管理范围,对物业管理期盼值过高。物业管理不能包治百病,尽心尽力有时并不等于绝对满意。

第六、物业公司应提供质价相符的物业服务

物业服务公司作为企业,也需要生存和发展,既要考虑社会效益,也要考虑经济效益。受物业档次影响,豪华别墅区或高档商品房的物业管理费标准相应偏高,智能化安防等硬件设施配备相对比普通住宅区要好的多,安防系统完善,硬件安全系数高,软件人员素质高。由于物业服务费是同物业公司提供的物业服务相对成正比的,因此,物业公司只能根据所管物业收费标准来确定物业安全管理方案,合理配置安防人员,为业主提供质价相符的安防服务。

第七、随意欠费导致恶性循环

安全防范工作的好坏还取决于物业管理费的收取情况,如果物管费本身定位较低,业主缺乏对物业管理的理解和支持,动不动找各种理由拖交、拒交管理费,无疑会影响到物业公司正常运营,进而导致工作热情不高、服务质量下降、人员数量减少等等,影响到安全防范工作的开展;随即又会引发更多业主的不满,拒缴物业管理费,直接导致恶性循环发生,使物业公司无法正常开展服务管理下去,而导致小区瘫痪,最终使全体业主成为受害人。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。