产城逻辑如何理?三位产业达人的经验漫谈

观点地产网 2017-10-09 09:28:00
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如果说房地产行业现在有什么热门的话题,产业小镇绝对上榜。

如果说房地产行业现在有什么热门的话题,产业小镇绝对上榜。

今年以来,传统地产开发商宣布进军产业地产领域,寻项目、找合作的消息 “不绝于耳”,其中不乏万科、碧桂园、华润、雅居乐、金茂等已过千亿或即将冲刺千亿的规模房企。

然而,由于模式、盈利截然不同,开发商如火如荼布局产城融合项目的同时,关于产业地产不好做、难算账的声音又随之而来。

“做产业是‘啃骨头’的活。”近期举行的2017城市观点论坛广州行现场,在产业地产领域浸淫已久的星河产业集团副总裁阎镜予,言简意赅地向众多行业人士分享了他的经验总结。

产业地产作为未来重要增长点,在行业内已达成共识,但如何才能走好产城融合这条路,还没有明晰的答案。

在以“产业小镇的未来派”为主题的论坛现场,除了阎镜予,亿达中国华南区域董事长魏巍、中城新产业控股(深圳)有限公司董事长刘爱明等业内人士,分享了他们对产业地产的思考和经验。

无论是“老司机”还是入门“新手”,都试图在不断地摸索与试错中寻找合适的产业发展轨道。

产业地产为什么难做?

“为什么大家都开始做产业地产?很简单,什么东西好赚钱,大家都去做。”快人快语的阎镜予一开始便直入主题。

过去一年来,行业分化趋势越来越深刻地凸显:一二线市场获取宅地压力与日俱增,以产业升级为主要方向的产业地产却极富想象空间。

对于风向的变化,阎镜予的看法是:行业有朝阳、夕阳,资本却没有。

“资本是哪个地方好赚钱就往哪个地方聚集和涌动,这也侧面反映了一点,住宅确实不太好拿地了,好的地方大家争得头破血流,去做不好的三四线地方,收益率又不高。”

但产业地产又为什么难做?

提出第二个核心问题后,阎镜予随即给出了答案:“产业地产是To B的业务,客户已经不是一个个人,而是企业,企业跟个人有本质的差别。”

随后演讲的刘爱明也提出了类似的观点:如果一直用开发商的思维来做产业地产,几乎是死路一条。

作为两位颇具经验的行业人士,阎镜予、刘爱明思想共通,对产业地产的生存路径实际上也有着相似的体会。

阎镜予指出,真正有实力的优质企业并不需要入驻产业园区,可以直接找政府合作,这导致开发商在招商时面临很大的挑战。要使产业项目获得强的溢价能力,就要做好资产管理和服务。

首先,对于多数产业园里所做的孵化器,阎镜予总结出了“两条半”生存路径:一是做好资产运营,提供更具优势的物业服务;其次不能只做孵化器,要与投资客户结合,便于投资者有指向性地找项目,并促进两者深入合作。

“半条命”则是建议让孵化器成为园区里的配套之一,“产业园发展都需要孵化器元素,这对于整个产业园来讲,可能只是非常小的面积,但是讲一个完整的故事,未来可以拿到很便宜的地价,效果非常好”。

除了基础配套服务,对于产业园区招商问题,刘爱明分享的经验则是“做专业的园区,提供更专业和针对性的垂直服务”,以此吸引客户。

俗话说隔行如隔山,类似医疗器械、智能制造、新能源、新材料等不同专业涉及的话题其实完全不同。刘爱明认为,若做成大杂烩般的园区基本做不了太多很专业的服务,“房子盖得再漂亮也没用。”

据此他得出结论:为了能弥补产业引入和运营方面的不足,开发商往往会选择产业合作伙伴,共同发展项目。

观点地产新媒体了解,碧桂园首个产业小镇项目惠州潼湖科技小镇的其中一个重要股权合作伙伴,就是刘爱明所在的中城新产业。

“我们经常说一句话:安居乐业。‘安居’是由碧桂园解决,‘乐业’这个事由中城新产业解决。”

双方的合作从项目最初的项目规划便已开始,在产业地产中,如何在前期规划时就按照企业需要来打造相应的办公空间也将决定着后期的招商和管理、服务。

以写字楼为例,据刘爱明介绍,由于需要营销展示、办公、研发、组装等,产业企业一般不需要标准的写字楼,若不根据特定的行业企业需求来规划,做出来的空间毫无意义。

亿达的产城棋盘

观点的碰撞和交流,不仅需要理论,也需要有实际的案例呈现作为支撑。

谈到实际操作,作为目前国内为数不多纯产业园区和产业地产商,已开发运营30余个项目的亿达中国显然具有发言权。

不同于阎镜予、刘爱明偏向于理论的分享,亿达中国华南区域董事长魏巍更多基于具体产城实践,从实例中阐释产业项目的落地问题。

不同的行业对办公空间有不同标准,为了避免刘爱明所说的“无意义空间”,亿达中国是在规划阶段便考虑引入的产业需要怎样的办公环境、配套服务,在项目落地之前,也会做前期的调研评估,判断所在区位的资源等是否符合产业方向要求。

观点地产新媒体了解到,并不是所有的城市和区域都会成为亿达的目标。

魏巍认为,某个城市和区域适合做什么产业项目,最核心的因素在于自然资源和人才,“政策、交通、配套都是可以人为解决的,但天然的禀赋和人才资源是解决不了的。”

长沙的亿达智能制造小镇所在片区周边均是成形的制造业,且拥有自然生态资源,却缺少相应的配套服务和系统性的区域划分。亿达接手后,将负责智能监控测试和研发等机构引入到了项目产业园区中,与厂区分离,同时按一定比例配建商业、办公、公园、学校及不同层次的住宅等业态。“如此一来,这一片就彻底盘活了。”

后续管理运营方面,亿达形成了吸引和增加客户粘性的两项核心竞争力:客户管理中心、亿达服务。

换言之,在项目落地之初,亿达便可通过梳理手中大量的客户资源,解决多数同行所头痛的“招商难”问题;客户入驻后,还有专门的产业运营中心承担辅助招商角色,利用先行落地的几家企业,在当地寻找匹配的其他上下游客户资源,形成整体协调联动。

除了自主开发自持项目,目前亿达也在不断拓展轻资产项目,借此继续快速扩大客户规模,魏巍表示:“很多人认为亿达做轻资产是为了赚钱,我们真正的目的是扩规模、增加客户的基数。”

此外,服务是亿达的另一个重点,但这并非一般的物业服务,而是介于客户和物业之间的“办公管家服务”。

通俗而言,就是帮助园区企业对接政府、开发商、物业,同时解决园区居民日常生活教育、医疗等问题的服务平台,从而增加客户粘性。

利润不会比住宅少?

总结阎镜予、刘爱明、魏巍分享的观点可发现,他们均认为要提供基础配套和针对性专业服务,为企业提供便利,而这些其实都同时指向了产城融合之路的关键——产业生态。

在阐述“安居乐业”问题时,刘爱明表示,营造产业生态,需要做的就是为企业解决产业链中的技术、资金、人才、市场问题。

其中技术与人才是最基础的,而技术又来源于人才。据刘爱明介绍,在中城新产业与碧桂园合作的潼湖科技小镇中,首先被建出来的就是人才中心,为产业企业培训人才,“产业需要大量的技术人才,没有软件人才这个软件园就不成立”。

市场方面一个重要的问题则是帮助企业链接上下游企业,例如将目前越来越多希望打造智能家居的地产开发商与提供高科技产品的产业企业嫁接到一起,“你要采购,那边产业企业卖东西,把他们嫁接起来,这个就是市场。”

至于资金层面,自然就是如何实现盈利平衡。正如阎镜予所言,开发商转型产业地产,最大的目的就是希望能从中获取利润;刘爱明则直接表示,“商人不赚钱,光有理想和情怀没有用。”

所以,前期系列的规划、招商、服务投入之后,后期到底怎样才能算好运营管理的帐,于转型期的传统开发商来说,显得尤为迫切。

对此,阎镜予给出的第一个建议是,租金要覆盖利息。“租金能把建造之后每月、每年的利息还掉,意味着不用再投入了,否则就是一个无底洞,还得继续养这个项目。”

租金解决利息,第二个运营则解决物业的增值。阎镜予指出,如果通过运营能提升物业价值,就可以通过出售或证券化等手段实现资产变现。

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